Le régime fiscal des locations varie en fonction de la location : meublée ou nue. La location nue relève du régime des revenus fonciers, alors que la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, y compris lorsqu’elle est exercée à titre occasionnel.

1. Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle ? 

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

2. Comment distinguer un loueur professionnel d’un loueur non professionnel ? 

Une distinction existe entre un loueur professionnel et un loueur non professionnel.

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies de manière cumulative :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile,

• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal

Nous allons cependant présenter ici uniquement la fiscalité d’un loueur non professionnel.

3. Les différents types de location meublée non professionnelle

Les règles diffèrent selon qu’il s’agisse d’une location meublée de tourisme classé, d’une location meublée de tourisme non classé ou d’autres activités de location meublée.

Un meublé de tourisme est considéré comme tel dès lors que la durée locative n’excède pas 12 semaines consécutives. Par ailleurs, un logement est d’office considéré comme non classé.

Afin d’être considéré comme classé, le propriétaire du bien doit se rapprocher d’un organisme habilité.

4. Quel est le régime fiscal de la location meublée non professionnelle en fonction de sa catégorie ? 

Le loueur en meublé à titre non professionnel est imposé à l’impôt sur les revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour déterminer son résultat imposable, deux régimes d’imposition sont prévus :

• Soit le régime micro-BIC,

• Soit le régime réel d’imposition.

Qu’il s’agisse d’une location meublée de tourisme classée, non classée, d’une location de chambres d’hôtes ou d’une location meublée longue durée, l’imposition diffère.

Dans le cadre du régime micro-BIC, applicable selon des seuils de chiffre d’affaires, l’imposition bénéfice d’un abattement (30%, 51%, 71% voire 92%) applicable sur les recettes tirées de la location meublée.

Dès lors que les loyers excèdent ces plafonds, le régime réel s’applique de plein droit.

Le régime du réel permet la déduction des charges réellement supportées et l’amortissements du bien. Ce régime peut également être choisi sur option.

Le tableau ci-dessous récapitule trois règles d’imposition des loueurs de meublés :

L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale de 2024 a prévu la refonte de l’assiette des cotisations des travailleurs indépendants dès 2025.

En voici les principaux axes :

1. Rappel du système actuel :

Actuellement, les cotisations obligatoires des travailleurs indépendants sont calculées selon deux bases :

• Revenu perçu + cotisations non déductibles = base des cotisations sociales

• Revenu perçu + cotisations sociales déductibles et non déductibles = base de la CSG/CRDS

Le système actuel présente deux écueils :

• Le calcul des assiettes de bases est complexe de par leur différence

• Pour un même niveau de rémunération, la part des contributions non créatrices de droit (CSG/CRDS) payée par les travailleurs indépendants est plus importante que chez les salariés. Par extension, la part des cotisations créatrices de droits (retraite par exemple) est donc plus faible.

2. Objectif de la réforme :

• Augmenter la part des cotisations créatrices de droits (retraite) tout en diminuant la part des contributions non créatrices de droits (CSG/CRDS) et en garantissant une neutralité financière du dispositif à travers un ajustement des barèmes des cotisations.

• Unifier la base des cotisations sociales et de la CSG/CRDS

3. Exécution de la réforme :

Toutes les cotisations sociales et prélèvements sociaux seront désormais calculés selon le revenu super brut, soit la même base de calcul que la CSG/CRDS actuelle, auquel on applique un abattement de 26% ne pouvant être inférieur à 1.76% du PASS (soit 816€ aujourd’hui) et supérieur à 1.3 fois le PASS (soit 60 278€ aujourd’hui).

Une revalorisation des taux des cotisations est également prévue pour garantir la quasi neutralité financière de la nouvelle réforme sur les montants des cotisations jusqu’à une base d’environ 4 PASS (PASS annuel en 2024 : 46 368€). Au-delà, une augmentation des cotisations suite à cette réforme est à prévoir.

Cette réforme est applicable sur les revenus perçus à compter du 1^er Janvier 2025 pour les indépendants non-agricoles, contre le 1^er Janvier 2026 pour les indépendants agricoles.

Pour leurs revenus 2024, les associés de SEL doivent déclarer les rémunérations perçues au titre de leur activité libérale dans la catégorie des BNC. Dans ce cadre, ils doivent déposer une déclaration 2035 sauf pour ceux qui peuvent bénéficier du régime micro-BNC.

Pour rappel, le régime micro-BNC (dit régime spécial BNC sur le questionnaire joint) n’est plus possible dès lors que la rémunération sur l’année civile (*) est supérieure ou égale à 77 700 € pendant deux années consécutives (naturellement ce nouveau dispositif n’est pas assimilé à une création d’entreprise par conséquent les rémunérations de 2022 et 2023 sont à prendre en compte). Ce dernier octroi un abattement de 34% appliqué sur les recettes brutes déclarées.

(*) Rémunération = Rémunération perçue + éventuelles cotisations prises en charges par la SEL + autres dépenses prises en charge par la SEL pour le compte de l’associé (charges non nécessaires au suivi de la clientèle comme par exemple les frais de transport domicile-travail).

Afin de déclarer ces revenus, une immatriculation des associés de SEL dans la catégorie BNC doit être faite avant le dépôt de la déclaration de revenus 2024 soit avant mai 2025.
Il faudra pour cela compléter le questionnaire ci-joint et le transmettre au SIE gestionnaire de la SEL via la messagerie « impots.gouv pro » en ligne.

📢 Formalités particulières pour les SELAS : Attention si vous êtes en SELAS, le procédé est différent. Veuillez-vous rapprocher de votre expert-comptable.

☎️ Si vous souhaitez que notre cabinet prenne en charge les formalités d’immatriculation auprès de l’administration, veuillez nous contacter dans les plus brefs délais ! 

Suite à l’arrêt de la Cour européenne des droits de l’homme du 7 décembre 2023, l’administration fiscale modifie sa doctrine concernant les médecins conventionnés du secteur I soumis au régime de la déclaration contrôlée. Elle considère, pour les années d’imposition non prescrites ou pour celles pour lesquelles le délai de réclamation n’a pas expiré, que le bénéfice de certaines déductions (déduction du groupe III et déduction complémentaire de 3 %) peut être cumulé avec l’absence de la majoration prévue au 1° du 7 de l’article 158 du CGI.

📢 Une réclamation auprès de l’administration est donc envisageable pour rectifier son BNC/IRPP et bénéficier de la déduction complémentaire de 3 % et du groupe III sans subir de majoration pour l’année 2021 (réclamation à effectuer avant le 31/12/2024) et pour l’année 2022 (réclamation à effectuer avant le 31/12/2025).

Déduction complémentaire de 3% et abattement du groupe III des médecins conventionnés du secteur 1. 

La majoration du bénéfice ayant été supprimée à compter de l’imposition des revenus de l’année 2023, les praticiens peuvent désormais, toutes conditions étant remplies par ailleurs, appliquer la déduction de l’abattement du groupe III et la déduction complémentaire de 3 % sans que ce choix ait une incidence sur leur montant de bénéfice.

La CEDH (cour européenne des droits de l’homme) a jugé en fin d’année 2023 que la disposition instaurant cette majoration constituait une violation du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH n°26604/16, 7 décembre 2023).

L’administration a repris dans son BOI-BNC-SECT-40 § 160, en date du 28/08/2024, l’arrêt CEDH du 7 décembre 2023 et en tirera donc les conséquences… (‘En conséquence, pour les années d’imposition non prescrites ou celles pour lesquelles le délai de réclamation n’a pas expiré, le bénéfice de ces déductions n’est plus conditionné au non-cumul avec l’absence de la majoration prévue au 1° du 7 de l’article 158 du CGI’).

☎️ Si vous souhaitez que notre cabinet prenne en charge les formalités de réclamation auprès de l’administration, veuillez nous contacter dans les plus brefs délais ! 

De plus en plus de tentatives de fraude sont constatées, et le monde de l’expertise comptable n’est pas épargné. Récemment, plusieurs cabinets ont été victimes de tentatives de fraude par téléphone, également connues sous le nom de « spoofing« .

1. Qu’est-ce que le « spoofing » ? 

📢 Le « spoofing » est une technique où le fraudeur vous appelle depuis le numéro de téléphone du cabinet, qui a été techniquement détourné.

Il vous aura la plupart du temps contacté quelques jours plus tôt en se faisant passer pour une administration (impôts, URSSAF, CCI…) afin d’obtenir des informations sur le nom de votre cabinet d’expertise comptable et ensuite pouvoir récolter suffisamment d’informations pour vous mettre en confiance.

Il va alors vous demander d’effectuer un virement pour vous acquitter d’une taxe ou d’une opportunité d’investissement ou de financement qui vous serait remboursée par la suite. Il créé un contexte d’urgence en vous invitant à saisir immédiatement le RIB et à réaliser un virement instantané. Il arrive aussi qu’il vous invite à vous connecter sur votre site bancaire et qu’il demande à prendre la main pour réaliser une “opération de validation” qui viserait en fait à réaliser un virement à son profit.

2. Comment le fraudeur arnaque-t-il ses victimes ?

Le cybercriminel va usurper un numéro d’appel (ou un email), qui vont sembler légitime pour la victime. A titre d’exemple, il sera affiché un autre numéro que le sien sur votre téléphone.

Le principe de manipulation reste ensuite identique pour tous les modes existants : caractère d’urgence, force de persuasion, autorité, confidentialité, flatterie, sont autant de biais psychologiques qui pourront être utilisés par les fraudeurs pour parvenir à exploiter la naïveté humaine.

Nul n’est à l’abri d’une arnaque de ce type, qui est très facile à initier via un appel, un SMS ou une adresse email, d’apparence officielle. Elle leur permet en effet de brouiller les pistes pour berner la victime plus facilement.  

Ces typologies d’attaques sont rendues possibles grâce à la multitude d’informations accessibles pour les cybercriminels, à savoir :  

• La collecte d’information facilitée par les réseaux sociaux et professionnels, tels que : nom, prénom, adresse, numéro de téléphone etc.

• Le piratage des cartes bancaires simplifié par le fait que les numéros de la carte de paiement débutent le plus souvent par 6 chiffres identiques, sans qu’elles ne soient spécifiques à chaque client ;

• Le numéro d’IBAN, très simple à récupérer, car il est souvent communiqué à des prestataires, présents sur des sites Web, voir même du Dark Web …

• L’utilisation du bluff permet d’usurper l’identité de prestataires tels que Amazon, la Fnac, Facebook ou des administrations, car il est plus que probable que vous ayez eu des échanges récents avec ces potentielles sources.

3. Comment se protéger ? 

1. Ne révélez jamais vos identifiants de connexion ;

2. Ne communiquez jamais d’informations sensibles par messagerie ou téléphone ;

3. Vérifiez toujours l’URL du site web sur lequel vous vous connectez : positionnez le curseur de votre souris sur ce lien et vérifiez l’adresse du site;

4. Ne validez jamais de transaction ou de connexion à vos comptes à la demande d’un tiers;

5. Si une procédure vous est inconnue ou vous paraît suspecte, vérifiez sa véracité auprès des services habilités ;

6. Lisez attentivement les notifications et les messages de vérification par SMS que vous recevez lorsque des transactions sont effectuées sur votre compte. Assurez-vous d’en être à l’origine et que vous reconnaissez l’IBAN et les noms des bénéficiaires ;

7. En cas de doute, faites des contre-appels sur les numéros habituels (n’hésitez pas à privilégier les numéros de portables déjà référencés) afin de vérifier l’identité de l’appelant et valider les informations communiquées. En effet, si le fraudeur peut modifier le numéro qui s’affiche lorsqu’il vous appelle, il n’a néanmoins pas la capacité d’intercepter les appels ;

8. Méfiez-vous des appels ou email urgents ;

9. Sensibilisez vos équipes sur ce risque majeur.

Le Plan d’Epargne Entreprise (PEE) est un système collectif d’épargne qui permet aux salariés (et aux dirigeants des petites entreprises) d’acheter des valeurs mobilières avec l’aide de l’entreprise. Les salariés et les entreprises peuvent effectuer des versements sur le PEE. Les sommes sont indisponibles pendant au moins 5 ans, sauf cas de déblocages exceptionnels et bénéficient d’un régime fiscal et social attractif.

1. Quelles sont les conditions pour la mise en place d’un PEE ? 

Le Plan d’Epargne Entreprise doit être ouvert à tous les salariés dès lors qu’il est mis en place. Toutefois, une condition d’ancienneté peut être exigée (3 mois maximum).

En cas de rupture du contrat de travail (démission, licenciement, retraite, préretraite…), vous pouvez conserver votre PEE dans certaines conditions.

Si l’effectif de l’entreprise ne dépasse pas 250 salariés, son dirigeant peut également bénéficier du PEE, quel que soit son statut. L’époux ou le partenaire de Pacs du dirigeant peut aussi bénéficier du PEE s’il a le statut de conjoint collaborateur ou de conjoint associé.

2. Avantage fiscal & social de l’abondement                              

L’abondement est une aide financière complémentaire de la part de l’entreprise à ses salariés sur les sommes épargnées. Il se traduit par un versement complémentaire au versement du salarié sur le PEE qui peut aller jusqu’à 300% du versement des salariés en fonction du choix des dirigeants. 

L’abondement permet aux bénéficiaires des plans d’épargne salariale de percevoir des sommes non imposables et exonérées de charges sociales.

Du point de vue fiscal :
Les sommes versées au titre de l’abondement sont, dans la limite du plafonnement global de l’abondement :

• Déductibles du bénéfice imposable pour l’entreprise ;
• Exonérées d’impôt sur le revenu pour le bénéficiaire

Du point de vue social :
L’abondement versé dans les plans d’épargne salariale est exonéré de cotisations sociales tant patronales que salariales.
En revanche, l’abondement est pour l’employeur :

• Soumis au forfait social (20 %) sauf si l’entreprise compte moins de 50 salariés : depuis le 1^er janvier 2019, les petites entreprises bénéficient d’une suppression du forfait social sur l’abondement
• Compris dans l’assiette de la taxe sur les salaires

 
Les bénéficiaires de l’abondement sont de leur côté soumis à la CSG (9,2 %) et à la CRDS (0,50 %). Ces deux contributions sont précomptées par l’employeur.

3. Quelles sont les informations à transmettre aux salariés ? 

La mise en place d’un Plan d’Epargne Entreprise est subordonnée à une obligation d’information à la charge de l’employeur tout au long de la vie du contrat de travail.

Cette information doit être transmise au salarié de la signature à la rupture de son contrat de travail.

Les dividendes et autres produits assimilés perçus par les contribuables personnes physiques sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % avec une option possible pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur les revenus.

1. Imposition au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)

Le PFU permet d’imposer forfaitairement au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux) :

• Les dividendes, acomptes sur dividendes, distributions de réserves, boni de liquidation, etc… ;

• Les dépenses non engagées par la société dans son intérêt direct, mais dans celui de dirigeant ou d’associé, et qualifiées de distributions à l’occasion d’un contrôle fiscal (dépenses somptuaires, distributions déguisées ou occultes, avances et prêts aux associés).

📣  Cette imposition forfaitaire exclut l’application de l’abattement de 40 %.

2. Option possible pour une imposition au barème de l’IR                              

Lorsqu’il y trouve un intérêt, le contribuable a le choix d’opter pour l’imposition de ces revenus au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40 %.

Par ailleurs, les dividendes étant soumis au barème progressif, la CSG acquittée est imputable à hauteur de 6,8 % sur le revenu global imposable de l’associé qui les perçoit.
Dans le cas où l’option est choisie, ces dividendes seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Ils s’ajoutent aux autres revenus de son foyer fiscal, puis l’ensemble est soumis au barème progressif par tranches de l’impôt sur le revenu.
Bien que l’option pour le barème de l’IR soit choisie, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus.

📣 L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus et concerne l’ensemble des revenus du capital de l’année d’imposition. Cette option est annuelle, le contribuable pouvant modifier son choix chaque année.

3. Prélèvement à la source non libératoire dans tous les cas

Quel que soit le mode d’imposition choisi, les revenus distribués perçus par des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, demeurent soumis :

• À un prélèvement forfaitaire de 12,8 %, à titre d’acompte non libératoire de l’impôt sur le revenu ;

• Aux prélèvements sociaux de 17,2 % payés à la source

Peuvent toutefois être dispensées de l’acompte au titre de l’impôt sur le revenu, les personnes physiques dont le revenu fiscal de l’année N-2 est inférieur à :

• 50 000 € pour une personne seule ;

• 75 000 € pour un couple soumis à l’imposition commune (mariés ou pacsés).

📣 Le prélèvement de 12,8 % est opéré sur le montant brut des revenus distribués par l’établissement payeur, sans qu’aucune déduction ne puisse être pratiquée.

4. Dividendes soumis à cotisations sociales dans certains cas

Les dividendes des dirigeants qui relèvent du régime des travailleurs non-salariés (TNS) sont soumis aux cotisations sociales sur la partie qui excède 10 % à la somme capital social et du solde moyen annuel du compte courant lui revenant.

1. Quelques rappels

Depuis le 1^er janvier 2023, tous les propriétaires doivent, pour chacun des locaux qu’ils possèdent, indiquer à l’administration fiscale, avant le 1^er juillet, à quel titre ils l’occupent (habitation principale ou secondaire) et, quand ils ne l’occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants au 1^er janvier.

Cette déclaration était à faire avant le 1^er juillet 2023 via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » accessible sur le site « impôt.gouv.fr ».

2. Que faut-il faire en pour 2024 ?                               

À tout moment de l’année, vous pouvez et devez indiquer à l’administration fiscale tout changement de situation concernant un bien immobilier dont vous êtres propriétaire tel que :

• Un changement de locataire ;

• Un bien devenu inoccupé ;

• L’achat d’un nouveau bien.

📣 Cette déclaration n’est à faire qu’en cas de changement de situation d’occupation au 1^er janvier 2024 d’un ou plusieurs biens et non plus de manière systématique comme il était attendu en 2023. 

Un questionnaire a été mis en place à la fin de la déclaration d’impôt sur les revenus en ligne. Le contribuable doit obligatoirement y répondre.

Si le changement en question a été déclaré avant la déclaration d’impôt sur le revenu, vous n’avez rien à faire, sinon vous serez automatiquement dirigé vers le service « Gérer mes biens immobiliers ».

3. Date limite & Aide à la déclaration

Si un changement tel qu’énoncé ci-avant a eu lieu entre le 2 janvier 2023 et le 1^er janvier 2024 au sein d’un de vos biens immobiliers, cette déclaration, comme pour 2023, est à faire avant le 1^er juillet 2024.

Un formulaire papier est désormais disponible pour les contribuables n’ayant pas accès à internet ou souhaitant remplir leur déclaration sous ce format.

En cas de difficulté ou si le contribuable a besoin d’assistance, il peut contacter le 08 09 401 401 numéro national non surtaxé, ou se rapprocher de son expert-comptable.

Les déficits fonciers afférents aux immeubles et résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont, dans une certaine limite, imputables sur le revenu global.

Des règles d’imputation particulières existent concernant le régime d’investissement locatif «Périssol». Par ailleurs, pour une durée limitée et pour certaines dépenses seulement, le plafond d’imputation est majoré.
 

1. Selon quelles modalités réaliser l’imputation ?

Les déficits fonciers, résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, sont imputables sur le revenu global. Les déficits fonciers sont imputables dans la limite de 10 700 € par an.

Cette imputation est remise en cause si l’immeuble n’est pas donné en location jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global.

La fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 € ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables, quant à eux, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

📣 En cas de démembrement de propriété de l’immeuble, seul l’usufruitier peut bénéficier de cette règle d’imputation. Les déficits générés par le nu-propriétaire à raison des charges de grosses réparations qu’il supporte ne s’imputent que sur les revenus fonciers perçus éventuellement par ailleurs.

2. Régime de défiscalisation & modalités d’imputation                               

La limite d’imputation sur le revenu est fixée à 10 700 €, y compris lorsque l‘immeuble bénéficie d’un régime de défiscalisation (Robien, Besson, Pinel, etc.). Toutefois, elle est portée à 15 300 € dans le cadre du régime Périssol. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

3. Logements constituant des passoirs thermiques

Les bailleurs peuvent imputer sur leur revenu global un montant égal, au plus, à 21 400 € par an à condition :

• Que les travaux de rénovation énergétique réalisés permettent au bien loué de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D ;
• D’être en mesure, au plus tard le 31 décembre 2025, de justifier du nouveau classement de performance énergétique ;
• De justifier de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et payer les dépenses entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• Que les travaux réalisés soient dans le champ du dispositif « ECO-PTZ » ou « MaPrimeRénov ».

 
Seules les dépenses de rénovation énergétique bénéficient du rehaussement du plafond d’imputation.
Les déficits fonciers « ordinaires » restent imputables dans la limite de 10 700 €.

Aucun ordre d’imputation n’est fixé par le législateur, le contribuable a donc la possibilité d’imputer en premier le déficit issu des dépenses de rénovation énergétique.

📣 Un contribuable réalise en 2024 un déficit foncier de 20 000 € résultant pour 15 000 € de charges foncières « ordinaires » et pour 5 000 € de charges issues de travaux de rénovation énergétique. Il est en droit d’imputer sur son revenu global 15 700 €.