Régime de la location meublée non professionnelle
Le régime fiscal des locations varie en fonction de la location : meublée ou nue. La location nue relève du régime des revenus fonciers, alors que la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, y compris lorsqu’elle est exercée à titre occasionnel.
1. Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle ?
La location meublée correspond à la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
2. Comment distinguer un loueur professionnel d’un loueur non professionnel ?
Une distinction existe entre un loueur professionnel et un loueur non professionnel.
Un loueur en meublé est considéré comme professionnel dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies de manière cumulative :
Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile,
Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal
Nous allons cependant présenter ici uniquement la fiscalité d’un loueur non professionnel.
3. Les différents types de location meublée non professionnelle
Les règles diffèrent selon qu’il s’agisse d’une location meublée de tourisme classé, d’une location meublée de tourisme non classé ou d’autres activités de location meublée.
Un meublé de tourisme est considéré comme tel dès lors que la durée locative n’excède pas 12 semaines consécutives. Par ailleurs, un logement est d’office considéré comme non classé.
Afin d’être considéré comme classé, le propriétaire du bien doit se rapprocher d’un organisme habilité.
4. Quel est le régime fiscal de la location meublée non professionnelle en fonction de sa catégorie ?
Le loueur en meublé à titre non professionnel est imposé à l’impôt sur les revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour déterminer son résultat imposable, deux régimes d’imposition sont prévus :
Soit le régime micro-BIC,
Soit le régime réel d’imposition.
Qu’il s’agisse d’une location meublée de tourisme classée, non classée, d’une location de chambres d’hôtes ou d’une location meublée longue durée, l’imposition diffère.
Dans le cadre du régime micro-BIC, applicable selon des seuils de chiffre d’affaires, l’imposition bénéfice d’un abattement (30%, 51%, 71% voire 92%) applicable sur les recettes tirées de la location meublée.
Dès lors que les loyers excèdent ces plafonds, le régime réel s’applique de plein droit.
Le régime du réel permet la déduction des charges réellement supportées et l’amortissements du bien. Ce régime peut également être choisi sur option.
Le tableau ci-dessous récapitule trois règles d’imposition des loueurs de meublés :
De nouvelles propositions de loi sont actuellement discutées pour 2025. Des précisions seront apportées dès que la Loi de Finances 2025 sera votée.
5. Quel traitement des déficits ?
Les déficits des loueurs en meublé non professionnels sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
6. Le régime social d’un loueur meublé non professionnel
En principe, les LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Toutefois, il existe une exception pour les loueurs en meublé de locations saisonnières (par exemple le cas de la location de courte durée type Airbnb) dès lors que leurs recettes annuelles excèdent 23 000 €.